Cumpărarea unei a doua locuințe pe Costa Blanca continuă să fie, în 2026, una dintre cele mai atractive opțiuni pentru cei care doresc să se bucure de Marea Mediterană, să aibă o locuință pentru vacanțe sau să combine utilizarea personală cu investiția imobiliară.
Provincia Alicante oferă o piață imobiliară foarte diversă: apartamente lângă mare, vile cu piscină, locuințe noi, proprietăți în ansambluri rezidențiale private și case situate în zone rezidențiale apropiate de terenuri de golf.
Totuși, cumpărarea unei a doua locuințe implică o planificare diferită față de achiziția unei locuințe principale. Fiscalitatea, finanțarea ipotecară, cheltuielile recurente și posibilitățile de închiriere sunt câteva dintre aspectele care trebuie analizate înainte de a lua o decizie.
În acest ghid explicăm principalii factori financiari și fiscali pe care trebuie să îi cunoști pentru a cumpăra o a doua locuință pe Costa Blanca în 2026.
Costa Blanca s-a consolidat ca una dintre principalele piețe de locuințe secundare din Spania, în special în rândul cumpărătorilor spanioli și europeni.
Localități precum Alicante, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia, Moraira, Benissa, Torrevieja sau Orihuela Costa oferă profiluri imobiliare foarte diferite, ceea ce permite găsirea unor proprietăți atât pentru utilizare de vacanță, cât și pentru investiții.
Unul dintre principalele avantaje ale Costa Blanca este clima sa mediteraneană, caracterizată prin ierni blânde și un număr ridicat de zile însorite pe parcursul anului.
La acestea se adaugă și alți factori care explică cererea internațională de locuințe:
Aeroportul Alicante-Elche Miguel Hernández reprezintă, de asemenea, unul dintre principalele puncte de intrare pentru cumpărătorii internaționali, având numeroase conexiuni cu orașe europene.
Toate acestea permit utilizarea unei a doua locuințe în diferite perioade ale anului, nu doar în lunile de vară.
Piața imobiliară de pe Costa Blanca menține o cerere ridicată, în special în zonele de coastă unde oferta de proprietăți bine amplasate este limitată.
Locuințele cu vedere la mare, terase, piscină, eficiență energetică, loc de parcare și apropiere de servicii concentrează, de regulă, o mare parte din cerere.
Totuși, evoluția prețurilor variază considerabil între localități, cartiere și tipuri de proprietăți. Din acest motiv, înainte de a cumpăra în scop investițional, este recomandabil să analizezi piața concretă și să eviți să bazezi decizia exclusiv pe evoluția generală a prețurilor.
Impozitele plătite de cumpărător depind în principal de faptul dacă achiziționează o locuință la mâna a doua sau o locuință nouă direct de la dezvoltator.
În plus, anumite avantaje fiscale legate de locuința principală pot să nu fie aplicabile atunci când imobilul este achiziționat ca a doua locuință.
Atunci când se cumpără o locuință la mâna a doua în Comunitatea Valenciană, operațiunea este, în general, supusă Impozitului pe Transmisiuni Patrimoniale (ITP).
Începând cu 1 iunie 2026, cota generală aplicabilă în Comunitatea Valenciană este de 9 % pentru achizițiile de imobile, cu excepția cazurilor în care se aplică o cotă specifică sau redusă.
Atunci când valoarea imobilului transmis depășește 1.000.000 de euro, cota aplicabilă este de 11 %.
De exemplu, pentru o locuință la mâna a doua cumpărată cu 400.000 de euro, presupunând o bază impozabilă de aceeași valoare și fără aplicarea vreunei reduceri:
400.000 € × 9 % = 36.000 € ITP.
Este important să se calculeze în prealabil baza impozabilă corespunzătoare și să se verifice existența valorii de referință a imobilului, deoarece prețul indicat în actul de vânzare-cumpărare nu este întotdeauna singura referință utilizată pentru stabilirea impozitării.
Atunci când se achiziționează o locuință nouă direct de la dezvoltator, operațiunea nu este în mod normal supusă ITP, ci IVA.
Cota generală de IVA aplicabilă primei livrări de locuințe este în prezent de 10 %.
Prin urmare, pentru o locuință nouă de 400.000 de euro:
400.000 € × 10 % = 40.000 € IVA.
În plus, actul poate fi supus Impozitului pe Acte Juridice Documentate (AJD).
Începând cu 1 iunie 2026, cota generală de AJD în Comunitatea Valenciană pentru cazurile care nu sunt reglementate în mod specific este de 1,4 %.
În consecință, sarcina fiscală inițială pentru o locuință nouă poate fi considerabilă și trebuie inclusă în buget înainte de formalizarea rezervării sau a contractului de vânzare-cumpărare.
După cumpărarea unei a doua locuințe există cheltuieli care trebuie incluse în bugetul anual.
IBI este un impozit municipal, iar valoarea sa depinde, printre alți factori, de valoarea cadastrală și de cota stabilită de fiecare primărie.
Din acest motiv, două locuințe cu un preț de cumpărare similar, situate în localități diferite, pot avea costuri anuale diferite.
Este posibilă finanțarea cumpărării unei a doua locuințe printr-un credit ipotecar, deși instituțiile financiare aplică de obicei criterii mai conservatoare decât în cazul finanțării unei locuințe principale.
Banca va analiza aspecte precum veniturile cumpărătorului, stabilitatea profesională, patrimoniul, gradul de îndatorare existent, vârsta, rezidența fiscală și caracteristicile proprietății.
În cazul unei a doua locuințe, este obișnuit ca procentul maxim de finanțare să fie mai mic decât cel care ar putea fi oferit pentru o locuință principală.
În funcție de profilul financiar al cumpărătorului și de instituție, finanțarea se poate situa aproximativ la 60-70 % din valoarea luată în considerare de bancă, deși condițiile concrete pot varia semnificativ.
Aceasta înseamnă că cumpărătorul trebuie să dispună de capital suficient pentru a acoperi:
De exemplu, dacă o instituție ar finanța 70 % dintr-o proprietate de 400.000 de euro, creditul ipotecar ar fi de aproximativ 280.000 de euro, iar cumpărătorul ar trebui să contribuie cu restul de 120.000 de euro, pe lângă impozite și alte cheltuieli.
Cumpărătorii străini care nu au rezidență fiscală în Spania pot solicita, de asemenea, finanțare ipotecară.
În aceste cazuri, instituțiile efectuează de obicei o analiză specifică a riscului și pot solicita o contribuție mai mare din fonduri proprii.
În mod normal, va fi necesar să se prezinte documente precum:
În funcție de țara de rezidență, documentele străine pot necesita traducere sau documentație suplimentară.
Pentru cumpărătorii internaționali este deosebit de recomandabil să studieze finanțarea înainte de a semna angajamente de cumpărare care ar putea implica penalități.
Pe lângă impozite, există și alte costuri asociate unei tranzacții imobiliare.
Notar. Formalizarea actului public de vânzare-cumpărare.
Registrul Proprietății. Înscrierea noului drept de proprietate.
Gestorie. În cazul utilizării unei firme de gestiune pentru îndeplinirea anumitor formalități administrative și fiscale.
Avocat. Recomandat în special pentru operațiuni cu un anumit grad de complexitate sau atunci când cumpărătorul locuiește în afara Spaniei.
Evaluare. În mod normal necesară atunci când există finanțare ipotecară.
Înainte de cumpărare este recomandabil să se solicite un calcul complet al operațiunii pentru a cunoaște costul total al achiziției și să nu se limiteze bugetul exclusiv la prețul anunțat al locuinței.
Da. O a doua locuință poate genera venituri atunci când nu este utilizată de proprietar.
Totuși, este esențial să se facă diferența între o închiriere rezidențială convențională și o închiriere turistică sau de vacanță.
Exploatarea turistică este supusă unei reglementări specifice și poate necesita autorizații, înregistrări, compatibilitate urbanistică și îndeplinirea unor cerințe suplimentare.
Prin urmare, dacă intenția de cumpărare include închirierea de vacanță, este recomandabil să se verifice înainte de achiziție dacă această utilizare este legal posibilă pentru imobilul concret.
De asemenea, trebuie verificate statutele și hotărârile asociației de proprietari, atunci când este cazul.
Proprietarii care sunt rezidenți fiscali în Spania trebuie să declare veniturile provenite din închiriere în cadrul IRPF.
Impozitarea va depinde de tipul de închiriere și pot exista anumite cheltuieli deductibile fiscal atunci când sunt îndeplinite cerințele prevăzute de legislație.
Fiscalitatea unei închirieri destinate locuinței obișnuite a chiriașului nu este neapărat aceeași cu cea aferentă unei închirieri turistice.
Din acest motiv, rentabilitatea unei investiții trebuie calculată întotdeauna după luarea în considerare a impozitelor.
Proprietarii care nu sunt rezidenți fiscali în Spania sunt, de asemenea, supuși impozitării pentru veniturile provenite din imobile situate pe teritoriul spaniol.
Modelul 210 este utilizat pentru declararea, printre alte situații, a veniturilor rezultate din închirierea imobilelor și a anumitor venituri imobiliare ale contribuabililor nerezidenți.
În plus, o persoană fizică nerezidentă care deține în Spania o locuință pentru uz propriu sau neocupată poate fi supusă unui venit imobiliar imputat, care se declară tot prin modelul 210.
Fiscalitatea concretă și posibilitatea de deducere a anumitor cheltuieli depind, printre alți factori, de țara de rezidență fiscală a proprietarului și de legislația aplicabilă.
O a doua locuință poate avea un scop dublu: utilizarea proprietății în anumite perioade ale anului și obținerea de venituri prin închiriere în restul perioadei.
Totuși, nu există o rentabilitate standard aplicabilă întregii Costa Blanca.
Rentabilitatea va depinde de variabile precum:
O proprietate mai scumpă poate oferi chiar o rentabilitate procentuală mai mică, dar poate avea perspective mai bune de păstrare a valorii sau de apreciere pe termen lung.
Cererea turistică se concentrează în special în localitățile și zonele de coastă consacrate.
Benidorm, datorită activității turistice ridicate pe parcursul unei mari părți a anului.
Altea, deosebit de atractivă pentru cumpărătorii care caută proprietăți din segmentul mediu-superior și premium.
Calpe, cu o prezență importantă a locuințelor secundare internaționale.
Moraira și Benissa Costa, piețe caracterizate prin vile și proprietăți cu valoare mai ridicată.
Jávea, cu o combinație de apartamente, vile și proprietăți premium.
Dénia, cu o piață rezidențială și de vacanță consolidată.
Torrevieja și Orihuela Costa, cu o prezență importantă a cumpărătorilor internaționali și o ofertă rezidențială extinsă.
Totuși, o cerere turistică ridicată nu înseamnă automat că orice locuință poate fi destinată legal închirierii de vacanță. Situația concretă trebuie verificată înainte de cumpărare.
Una dintre cele mai frecvente greșeli la evaluarea unei investiții imobiliare este analizarea exclusivă a rentabilității brute.
Rentabilitate brută = venituri anuale din chirii ÷ prețul de achiziție × 100.
De exemplu, dacă o locuință cumpărată cu 300.000 de euro generează 18.000 de euro anual:
18.000 ÷ 300.000 × 100 = 6 % rentabilitate brută.
Totuși, această cifră nu reflectă rentabilitatea reală.
Pentru calcularea rentabilității nete trebuie luate în considerare cheltuieli precum cotizațiile către asociația de proprietari, IBI, asigurările, întreținerea, reparațiile, administrarea închirierii, perioadele fără ocupare și impozitele.
Din acest motiv, compararea proprietăților exclusiv pe baza rentabilității brute poate oferi o imagine incompletă a investiției.
Înainte de a achiziționa o a doua locuință este recomandabil să urmezi o strategie ordonată.
În primul rând, definește obiectivul achiziției: utilizare personală, investiție sau o combinație a ambelor.
Apoi, stabilește un buget care să includă nu doar prețul locuinței, ci și impozitele și cheltuielile asociate.
Dacă ai nevoie de finanțare, analizează în prealabil capacitatea de creditare ipotecară disponibilă.
Înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare, verifică situația registrală, urbanistică și juridică a proprietății, eventualele sarcini, datorii către asociația de proprietari și documentația corespunzătoare.
Dacă intenționezi să o închiriezi ca locuință turistică, verifică în prealabil reglementările aplicabile și fezabilitatea concretă a acestei utilizări.
În final, analizează costurile anuale de întreținere. O vilă cu piscină și grădină poate oferi mai multă intimitate și atractivitate pentru vacanțe, dar în mod normal va avea și cheltuieli mai mari decât un apartament într-un ansamblu rezidențial.
Proprietatea potrivită va fi cea care găsește un echilibru între amplasare, preț, costuri, posibilități de utilizare și obiective pe termen lung.
Dacă achiziționezi o locuință la mâna a doua, în mod normal vei plăti ITP. Începând cu 1 iunie 2026, cota generală în Comunitatea Valenciană este de 9 %, iar pentru imobilele a căror valoare depășește un milion de euro se aplică 11 %, cu excepția cazului în care corespunde o altă cotă specifică. Pentru o locuință nouă se aplică, în general, IVA de 10 % și poate fi datorat AJD.
Depinde de preț și de finanțarea obținută. Trebuie să dispui de fonduri suficiente pentru a acoperi partea din preț pe care banca nu o finanțează și, suplimentar, impozitele și cheltuielile de achiziție.
Da. Băncile spaniole acordă credite ipotecare nerezidenților, deși aplică în mod normal criterii specifice de finanțare și risc.
Un cumpărător străin va avea nevoie de un număr de identificare fiscală spaniol pentru a formaliza și gestiona corespunzător operațiunea și obligațiile fiscale aferente.
Da, cu condiția respectării reglementărilor aplicabile. Dacă dorești să o destinezi închirierii turistice, este deosebit de important să verifici în prealabil reglementările regionale și municipale, precum și limitările care pot afecta imobilul.
Da. Pe lângă IBI și alte posibile cheltuieli sau taxe locale, o a doua locuință poate genera obligații fiscale chiar dacă rămâne la dispoziția proprietarului. În cazul persoanelor fizice nerezidente, poate exista un venit imobiliar imputat care trebuie declarat prin modelul 210.
Depinde de prioritățile tale. Construcțiile noi oferă de obicei standarde mai bune de eficiență energetică, instalații moderne și necesități inițiale mai reduse de renovare. Locuințele la mâna a doua pot oferi amplasări consacrate și prețuri diferite, dar este recomandabil să se analizeze cu atenție starea lor și eventualele costuri de renovare.
Poate fi, însă rentabilitatea depinde de amplasare, prețul de achiziție, cheltuieli, fiscalitate, cererea de închiriere și posibilitățile legale de exploatare. Decizia trebuie luată pe baza cifrelor concrete ale fiecărei proprietăți și nu doar pe baza mediilor generale ale pieței.
Cumpărarea unei a doua locuințe pe Costa Blanca poate reprezenta atât o alegere de stil de viață, cât și o investiție patrimonială pe termen lung. Cheia este alegerea corectă a amplasării și proprietății, cunoașterea tuturor costurilor înainte de cumpărare și efectuarea unei verificări juridice și fiscale adecvate a operațiunii.
O planificare bună permite utilizarea și aprecierea locuinței timp de mulți ani și, atunci când este oportun, valorificarea potențialului său de închiriere și de creștere a valorii.
Găsirea proprietății potrivite este doar o parte a procesului. Amplasarea, bugetul, cheltuielile de cumpărare, finanțarea și potențialul de închiriere sunt factori care trebuie analizați înainte de a lua o decizie.
La ESPHOUSES te însoțim pe parcursul întregului proces de cumpărare a celei de-a doua locuințe pe Costa Blanca, de la căutarea și selectarea proprietăților până la formalizarea vânzării-cumpărării.
Echipa noastră cunoaște în profunzime piața imobiliară de pe Costa Blanca și te poate ajuta să găsești o locuință adaptată nevoilor tale, fie că dorești o proprietate pentru vacanțe, fie că vrei să combini a doua locuință cu o investiție imobiliară.
Contactează ESPHOUSES și spune-ne ce tip de proprietate cauți. Te vom ajuta să găsești a doua ta locuință pe Costa Blanca.
